Por: FRED D`AMATO - DONA COMUNICAÇÃO
06/12/2021
21:02:57
PARA O SONHO NÃO VIRAR PESADELO: TODO CUIDADO É POUCO ANTES DE COMPRAR A CASA PRÓPRIA
Seu imóvel dos sonhos pode estar aqui
Para ajudar na concretização desse sonho - e para
que ele não vire um pesadelo -, o advogado José Neves Costa Pinheiro,
especialista em Práticas de Contratos Comerciais e Direito Imobiliário do
escritório Salles, Franco de Campos e Bruschini (SFCB) dá dicas importantes:
A necessidade da intermediação de um corretor
"É recomendável ter o auxÃlio de um corretor,
com o CRECI ativo, e que esteja acostumado a vender imóveis na região
pleiteada, porque ele vai conhecer bem a localidade, lei de zoneamento da região
e saberá indicar os pontos fortes e fracos", destaca José Pinheiro, que
salienta que o profissional tem a obrigação de assessorar as partes em toda
transação imobiliária até o seu desfecho dando mais segurança ao negócio.
Cheque as informações do imóvel e do seu entorno
Quem quer vender, provavelmente, não vê defeitos ou
impedimentos no imóvel. Mas o comprador pode não gostar de alguma
caracterÃstica do local. José Pinheiro diz ser fundamental verificar as
informações. "Vá ao bairro, de dia e à noite, e verifique os serviços
oferecidos na região, como mercados, restaurantes, escolas, farmácias e
hospitais. Veja se é uma área segura, silenciosa, iluminada e bem atendida pelo
transporte público. Se for possÃvel, converse com moradores da região",
explica o advogado.
Documentação "ok"
Encontrada a casa ou o apartamento, é essencial
examinar a documentação do imóvel e a do vendedor. Em geral, recomenda-se
verificar a Certidão de MatrÃcula do Imóvel, ou seja, o número que ele tem no
Registro Geral de Imóveis (RGI), com validade de 30 dias.
"É como se fosse a certidão de nascimento do
imóvel, pois contém informações do proprietário, a localização exata do imóvel
e se ele apresenta dÃvidas já judicializadas ou outras ações, tornando o
negócio seguro para quem compra e vende", observa José Pinheiro.
Da parte dos proprietários, deve-se observar as
certidões nas justiças civil e trabalhista. "Assim, o comprador saberá se
existe alguma ação contra o vendedor que possa comprometer o negócio",
completa.
"Só pagamento à vista": Por que alguns
imóveis não aceitam financiamento?
Pode ser uma opção do vendedor querer somente
pagamento à vista porque precisa do dinheiro com urgência, já que o valor só é
liberado após o registro ser feito em cartório e pode demorar algumas semanas.
No entanto, é preciso ficar atento a possÃveis problemas com a documentação do
imóvel, que impediriam um agente financiador (um banco, por exemplo) de aceitar
financiá-lo. Tem casos em que não existe registro do imóvel, em outros casos o
imóvel pode ter sido herdado e existe um inventário em andamento, como destaca
o advogado:
"O risco para pagamentos à vista está na
dificuldade de devolução do dinheiro pago, caso o negócio apresente algum
impeditivo. Ingressar com medida judicial pode ser lento e custoso, além de ter
êxito incerto. Por isso, sugere-se o pagamento à vista apenas contra a outorga
da escritura definitiva de compra e venda ou pelo menos com celebração de
compromisso de compra e venda irrevogável - e sempre após ampla análise da
documentação do imóvel e dos vendedores".
Imóvel em inventário, vale a pena?
Quando o preço do imóvel se apresenta bem inferior
ao praticado pelo mercado, ele pode estar, por exemplo, em processo de
inventário.
"O inventário judicial tende a ser mais
seguro, pois permite que se analise, nos autos da ação, se há dÃvidas a serem
pagas pelo espólio, se há terceiros credores reclamando valores em aberto ou
mesmo direitos sobre o imóvel. É importante a análise de cada caso",
afirma José Pinheiro.
No caso de o inventário correr na Justiça, a
conclusão do processo pode levar vários anos e pode oferecer riscos ao
comprador. Quando há mais de um imóvel no inventário também é preciso cautela,
já que a situação dos outros pode interferir naquele que está sendo negociado.
"Mais importante do que a quantidade de bens
inventariados e/ou herdeiros é entender se o patrimônio inventariado é
suficiente para pagar as dÃvidas (inclusive com terceiros, caso existam) e se
os herdeiros estão em acordo para a venda do bem. Isso tudo é analisado pelo
juiz no caso e, em que pese poder levar a maior lentidão, garante maior
segurança ao comprador".
Imóvel de leilão ocupado: há riscos?
Outra questão muito buscada por quem deseja comprar
a tão sonhada casa própria é se vale a pena adquirir um imóvel através de um
leilão judicial, geralmente realizado por bancos e financeiras a preços
convidativos. No entanto, muitos deles ainda estão ocupados por seus mutuários
e, nem sempre, é uma "missão fácil" convencê-los a sair, como destaca
o advogado:
"O leilão judicial foi
"redescoberto" por muita gente em virtude do valor reduzido com que o
imóvel pode ser adquirido em leilão, além do fato de ser adquirido livre de
ônus. Porém, recomenda-se que tenha calma, porque além da dificuldade / tempo
que se leva para que um mutuário saia do imóvel, a própria expedição da carta
de arrematação pode demorar. Há também de se observar que as despesas
ordinárias começam a ser cobradas do adquirente independentemente do mutuário
ter saÃdo do imóvel".
Imóvel na planta
Se você está em busca de um novo lar, provavelmente
já disseram que o preço cobrado por imóveis na planta costuma ser bem menor do
que o de empreendimentos finalizados e, por isso, uma possibilidade atrativa.
No entanto, é preciso ter planejamento financeiro para aderir a essa modalidade
de compra, como frisa o especialista de SFCB Advogados:
"A vantagem do imóvel na planta é de
'financiar' a obra, mas deve-se observar se a taxa de juros do financiamento
leva a um custo efetivo total que compense. Há hoje uma enorme variedade de
instituições financeiras oferecendo taxas de juros competitivas e inclusive o
programa 'minha casa, minha vida' com condições facilitadas de aquisição".
Por outro lado, quem adquire o imóvel na planta não
terá problemas com documentação, já que é o primeiro dono.
E se a construtora falir?
Outra possibilidade que pode assustar quem busca
comprar o imóvel na planta é a falência da construtora. Não faltam exemplos de
pessoas que investiram o dinheiro de uma vida e tiveram problemas em receber o
imóvel. Neste caso, os compradores entram em uma fila de espera para reaver o
valor que já foi investido no empreendimento. Investigar a situação financeira
da empresa é um importante passo antes de fechar negócio.
"Antigamente o risco era maior. Hoje as
construções de edifÃcios, por exemplo, são geralmente feitas sob o regime da
incorporação, o que traz a proteção jurÃdica do patrimônio de afetação, entre
outros cuidados que evitam uma maior exposição de quem investe. Pensando em
reaver valores investidos em caso de falÊncia, de fato isso é sim demorado e
incerto e justamente por isso deve ser feita uma ampla análise do imóvel e da
documentação dos vendedores previamente à compra e pagamentos", conta José
Pinheiro.
O que é compromisso de compra e venda?
O compromisso entre o vendedor e o comprador é
estabelecido por meio de um contrato de compra e venda. Nele, fica registrada a
obrigação das partes de efetivarem o negócio. O acordo assegura às partes as
condições acordadas. "Isso porque a venda, em si, só se concretiza com a
outorga da escritura pública de compra e venda no cartório de notas e posterior
registro dessa escritura no cartório de registro de imóveis, sendo essa etapa
subsequente à da assinatura do contrato", orienta o advogado.
Não esqueça dos impostos
Além do valor do imóvel, o comprador terá de arcar
com o pagamento de impostos e documentos. O Imposto de Transmissão de Bens
Imóveis (ITBI), cobrado pela Prefeitura, tem porcentagem variável conforme o
municÃpio de sua localização. Em São Paulo e no Rio de Janeiro, por exemplo, a
alÃquota é de 3% sobre o valor de mercado ou declarado do bem.
O Registro do Imóvel, emitido pelo cartório, é a
soma de várias taxas, cujo valor depende do estado. Esse documento vai
comprovar, por lei, quem é o proprietário da casa ou do apartamento.
"Muitas vezes, essas despesas extras, somadas, ficam em torno de 10% a 20%
do valor da compra, a depender do caso", estima o especialista em Direito
Imobiliário.
Quais os riscos de comprar imóvel "sem
escritura"?
No Brasil, só se considera proprietária do imóvel a
pessoa que registra o bem no Cartório de Registro de Imóveis. Aquele que compra
uma casa, mas só tem o contrato é posseiro - e não proprietário.
"Exceção aos imóveis comprados abaixo de 30
vezes o salário mÃnimo vigente, a compra e venda de imóveis somente será feita
mediante escritura pública de compra e venda a ser registrada no cartório de
registro de imóveis. Qualquer procedimento fora disso, nos termos da
legislação, não caracteriza a compra do imóvel".
Em todo o Brasil, mais de 13 milhões de famÃlias
almejam comprar um imóvel em até dois anos, segundo estudo da Datastore,
empresa especializada em pesquisas do setor imobiliário. Segundo a pesquisa, a
intenção de compra para os próximos 12 meses ficou estável em 57% - mesmo
percentual de novembro e dezembro de 2020 -, mas o número de interessados
aumentou. O destaque é para a cidade de São Paulo, que atingiu o pico das
intenções de compra da casa própria de 28% entre famÃlias com renda mensal
acima de R﹩ 1.500. Em seguida vem o Rio de
Janeiro, com 26%.
"Deve-se tomar muito cuidado com as promessas
e oportunidades oferecidas com facilidades muito acima da média. Podem ser
golpes ou mesmo oportunidades de negócio cercadas de riscos e que, não raro,
não conseguimos ver sem auxÃlio de um profissional. Além disso, o planejamento
financeiro é fundamental, conhecendo cada valor a ser desembolsado durante os
anos de financiamento. Por isso, o apoio de um corretor sério e de um advogado
com prática são fundamentais para que o sonho da casa própria não se torne em
um pesadelo", conclui o advogado José Pinheiro.